Boligordbog kapitel 5

Foreløbig betaling hvor en slutopgørelse følger senere. A conto bruges ofte i forbindelse med månedlig eller kvartalsafregning af el, vand og varme i ejerlejligheder og andelsboliger

At have adkomst betyder at have ret til noget. I forbindelse med ejendomme, bruges adkomst om ejerskabet af ejendommen og ved tinglysning af skøde, indsættes den nye ejer som adkomsthaver.

Administrationsbidrag er en del af den samlede ydelse, der betales når man har optaget et kreditforeningslån. Rente og afdrag på lånet tilfalder de bagvedliggende obligationsejere og administrationsbidraget er kreditforeningens løbende indtægt.

Person, der varetager de administrative opgaver for en forenings bestyrelse, f.eks. opkrævning af husleje og betaling af løbende udgifter.

En andelsboligforening kan beslutte, at der skal udarbejdes et dokument, der beviser hvem der er andelshaver i hver enkelt andelsbolig. Det er overdragelsesaftalen, der er den juridiske dokumentation for en handel og andelsbeviset er et bevis for købet af andelsboligen.

Ordet er fransk og betyder forlænge. Benyttes bl.a. om tillæg til købsaftalen, hvor der aftales ændrede eller nye vilkår til den allerede indgåede købsaftale.

I forbindelse med handlen, skal sælgers lån indfries og pantebreve slettes fra tingbogen.

Inden man kan benytte købesummen til at indfri sælgers lån, skal der være tinglyst skøde til køber. Når tinglysningsretten modtager anmeldelsen af skødet, konstateres det, at ejendommen ikke er gældfri og skødet bliver lyst med anmærkning om sælgers lån. Når sælgers lån bliver indfriet, kan anmærkningen slettes og når alle anmærkninger er slettet, har køber anmærkningsfrit skøde.

Når man skal sælge en andelsbolig, må prisen ikke overstige værdien af andelen i foreningens formue tillagt bl.a. værdien af forbedringer. Ved opgørelse af foreningens formue, kan foreningens anskaffelsespris for ejendommen indgå.

I købsaftalen bliver det som regel aftalt, at køber skal deponere en del af købesummen hos ejendomsmæglerne og stille bankgaranti for restkøbesummen. Bankgarantien bliver erstattet af en kontant deponering i sælger pengeinstitut inden overtagelsesdagen. Formålet med bankgarantien er at give sælger sikkerhed for, at der sker betaling for ejendommen.

Berigtigelse af en ejendomshandel har til formål at sikre, at handlens vilkår bliver opfyldt, så begge parter får de rettigheder, der er aftalt. Der skal udarbejdes skøde og det skal tinglyses, sælgers provenu skal frigives og der skal udarbejdes en refusionsopgørelse. Herudover kan der være en række opgaver, der er aftalt, der skal udføres i forbindelse med berigtigelsen.

En gruppe af personer, der står for den daglige drift i en forening eller et selskab. Bestyrelsen vælges på foreningens generalforsamling.

En betinget købsaftale indgås typisk i den situation, hvor en interesseret køber til en ejendom er afhængig af, at deres nuværende ejendom sælges.

Parterne indgår en købsaftale, der bestemmer at når købers ejendom er solgt, bliver den betingede købsaftale endelig og det er køber, der skal have ejendommen.

Samtidigt vil det ofte blive aftalt, at sælger må forsætte salgsarbejdet, men ikke sælge til en anden køber inden den første køber har haft en rimelig frist til at tage stilling til om de kan købe inden de har solgt.

Et dokument, der indeholder ægtefællers aftale om opgørelse og fordeling af passiver og aktiver i forbindelse med opløsning af ægteskabet ved separation eller skilsmisse.

En budrunde er en formaliseret proces, der er nøje lovreguleret. En budrunde kan enten ligge i begyndelsen af salgsprocessen eller benyttes, hvis der viser sig flere købere samtidigt.

Det er alene sælger, der beslutter om salget skal gennemføres som en budrunde eller ved forhandling med de interesserede købere.

En bygningssagkyndig er en professionel person med en byggeteknisk baggrund og uddannelse, som har et særligt kendskab til bygninger, bygningsteknik mm.

En beskikket bygningssagkyndig er optaget af Sikkerhedsstyrelsen og er berettiget til at udarbejde tilstandsrapporter i forbindelse med Huseftersynsordningen.

Dokument udfærdiget af den landinspektør, der har udstykket ejendommen i ejerlejligheder. Heraf fremgår, hvordan ejendommen er opdelt og hvor mange m2 den enkelte lejlighed er. Dokumentet findes sammen med de øvrige dokumenter i tingbogen.

Ejerskifteforsikringen er del af Huseftersynsordningen og er med til at frigøre sælger for det 10-årige mangels-ansvar.  Forsikringen dækker skader eller skadesårsager, der var til stede på overtagelsestidspunktet og som ikke var kendt af køber. Hvis køber ønsker at tegne forsikringen, skal det være gjort inden nøgleoverdragelsen.

Ejendomsdatarapporten samler oplysninger fra en række offentlige registre og myndigheder. Den giver oplysning om evt. forureninger, planer der gælder for ejendommen, evt. gæld til det offentlige og meget mere. Det er, sammen med rapportens bilag, et centralt dokument i en ejendomshandel.

Elinstallationsrapporten er en del af Huseftersyns-ordningen, der frigør sælger for et 10-årigt mangels-ansvar og giver køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Rapporten gengiver en autoriseret elinstallatørs gennemgang af elinstallationerne og karakteriserer evt. ulovligheder og mangler.

Med få undtagelser skal en bygning være energimærket inden den må annonceres til salg eller leje. Energimærket viser en bygnings beregnede varmeforbrug og indeholder forslag til energiforbedringer, der enten kan være rentable i sig selv eller i forbindelse med øvrig ombygning.

Energimærkningen oplyses på en skala fra A til G, hvor A er den bedste placering.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fører et register over ejendomsmæglere, og kun registrerede mæglere må bruge titlen ejendomsmægler. En ejendomsmægler skal opfylde en række krav med hensyn til uddannelse, økonomi og garantistillelse for at blive optaget i registret.

En grund evt. med bebyggelse, ejerlejligheder, samt bygninger på lejet grund. I dele af lovgivningen behandles andelsboliger også som fast ejendom.

Ejendommens værdi minus gælden i ejendommen.

En aftale, der sædvanligvis er skriftlig, om at en person (fuldmægtigen) handler på en andens vegne (fuldmagtsgiveren). Den bruges eksempelvis hvis en person er forhindret i at møde op til en generalforsamling, og lader en anden stemme på sine vegne.

Et møde, hvor samtlige medlemmer i en forening indkaldes. Generalforsamlingen er en forenings øverste myndighed.

Hvis man uberettiget over en vis periode har benyttet en fremmed ejendom, kan man i visse tilfælde opnå hævd - en ret til fortsat benyttelse. Hævd betyder ’det man har’ og en vunden hævd skal tinglyses for at sikre at denne ret består.

Det tidspunkt, hvor en bestemmelse får virkning, f.eks. når forsikringsselskabet har accepteret en forsikring, og selskabets ansvar indtræder.

En ejendomsmægler kan enten hjælpe en boligejer med at få solgt sin bolig eller hjælpe en potentiel køber med at købt en bolig under trygge forhold.

En købermægler kan være med fra starten af boligjagten eller komme til senere i forbindelse med købsaftalen. Rollen består i at rådgive køber igennem boligkøbets processer og faser, og varetage købers interesser, på samme vis som en ejendomsmægler varetager sælgers interesser.

Når en person mod betaling får ret til at råde over en ting, der tilhører en anden, f.eks. en lejlighed.

I forbindelse med en handel om fast ejendom kan der være tale om en mangel, hvis ejendommen ikke er som køber har betinget sig. Det kan også være en mangel, hvis det viser sig, at der er et forhold, der ikke er i overensstemmelse med hvad køber med rimelighed kunne forvente.

Har man som sælger garanteret noget og det viser sig ikke at være som garanteret, vil det være mangel.

Når en aftale ikke bliver overholdt, er den misligholdt. I en ejendomshandel, kan køber bl.a. misligholde ved ikke at betale købesummen. Sælger kan bl.a. misligholde ved at aflevere ejendommen i en anden stand end den aftalte. Hvis en af parterne ikke overholder de i handlen aftalte frister, vil det også være misligholdelse.

Misligholdelsesbeføjelser er de rettigheder, man har, hvis den anden part i en aftale misligholder.

I ejendomshandler kan der typisk være tale om erstatning eller forholdsmæssigt afslag. I sjældne tilfælde, kan man få ret til at hæve handlen.

Mortifikation er rettens bestemmelse om, at et dokument ikke længere er gyldigt. Det er en metode, der benyttes, hvis fx et pantebrev er bortkommet.

Det er en langstrakt proces, der afsluttes med at retten afsiger mortifikationsdom og inden da skal indkaldelse til retsmødet være offentliggjort i Statstidende. Der går normalt mindst et år fra offentliggørelse til dom

En retsanmærkning er tinglysningsrettens anmærkning på et tinglyst dokument om, at der er noget til hinder for, at dokumentet kan få den tilsigtede retsstilling.

Når et skøde bliver tinglyst, kan der komme anmærkning om sælgers lån og da de blokerer for, at køber kan få tinglyst sine lån, er det en præjudicerende retsanmærkning.

Når sælgers lån bliver aflyst fra tingbogen, bliver retsanmærkning slettet. Sælgers provenu bliver frigivet, når køber har fået skøde fri for præjudicerende retsanmærkninger.

Siden vedtagelsen af Tinglysningsloven, skal der på enhver ny servitut være angivet en påtaleberettiget. Det er den påtaleberettigede, der bestemmer over servitutten og skal derfor spørges, hvis der ønskes ændringer.

Det også den påtaleberettigede, der kan påtale, hvis en servitutbestemmelse ikke overholdes.

Når en ejendom skal opdeles ved fx udstykning eller arealoverførelse, skal de tinglyste lån / pant ikke følge med. Det frasolgte areal skal frigøres fra pantet ved relaksation.

Långiver skal acceptere dette, da pantets værdi bliver mindre og långiver kan stille krav om, at gælden skal nedskrives med salgsprisen

Begreb, der anvendes om det skyldige beløb, når sidste betalingsfrist for en terminsydelse er overskredet. Når man ikke betaler inden for den aftalte frist, kommer man i restance.

En retsanmærkning er tinglysningsrettens anmærkning på et tinglyst dokument om, at der noget til hinder for, at dokumentet kan få den tilsigtede retsstilling.

I relation til den daglige økonomi er rådighedsbeløbet forskellen mellem indtægt og faste udgifter. Det er det beløb, der er til forbrug, når udgifterne er betalt. I en ejendomshandel beregnes sælgers budgetterede rådighedsbeløb i et salgsbudget og er sælgers forventede økonomiske resultat, når sælges til udbudsprisen.

En servitut er normalt en bestemmelse om en ejendom, der begrænser ejerens råderet over ejendommen. Tinglyste servitutter kan som udgangspunkt findes i tingbogen eller på Lands-/Rigsarkivet.

Grænsen mellem to ejendomme kaldes et skel. I forbindelse med udstykning af en grund bliver skellet markeret med skelpæle. Skellet kan være synligt ved en hæk eller et hegn, men kan også være ikke synligt. Hvis der er uenighed om, hvor skellet er, kan en landinspektør afgøre, hvor skellet er.

I Tinglysningslovens forstand, er ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom, et skøde.

For at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning, skal skødet tinglyses og det sker som et digitalt dokument, der oprettes og behandles i Tinglysningsrettens systemer.

I praksis er skødet det tinglyste digitale dokument.

En forsikring, sælger kan tegne i forbindelse med en bolighandel. Udgangspunktet er, at sælger er ansvarlige for skjulte fejl og mangler i 10 år. Ved at benytte Huseftersyns-ordningen, kan sælger delvist frigøre sig fra dette ansvar og sælgeransvarsforsikringen frigør sælger yderligere.

På baggrund af en bygningsgennemgang foretaget af en beskikket bygningssagkyndig under ’Huseftersynsordningen’, kan der udarbejdes en rapport, der viser bygningens tilstand og sammen med elinstallationsrapporten, danner den grundlag for et tilbud på ejerskifteforsikring. Det er frivilligt for sælger om de vil lade en tilstandsrapport udarbejde og det er ikke muligt på alle ejendomstyper. Huseftersynsordningen fritager sælger delvist fra det 10-årige mangelsansvar.

Oprindeligt var et ting en folkeforsamling, hvor bl.a. vigtige begivenheder blev lyst, så de kom til kundskab for alle. Rettigheder som ejerskifte af fast ejendom blev lyst på tinge. Siden 2009 har tinglysning været en digital proces og et digitalt register.

En tvangsauktion over fast ejendom er en offentlig auktion, der afholdes af fogedretten på begæring af en person, der har penge til gode hos den, der ejer ejendommen.

Den højestbydende på auktionen får ejendommen gældfri uanset om der dækning til kreditorerne eller ej. Hvis du køber en ejendom, hvor der er begæret tvangsauktion, inden auktionen afholdes, har du ikke den sædvanlige fortrydelsesret efter forbrugerbeskyttelsesloven.

I forbindelse med salg af bolig: Som led i ejendomsmæglerens salgsarbejde, indhentes og betales der for en række oplysninger og dokumenter. Når mægleren i første omgang betaler disse, er det et udlæg som sælger senere, skal betale.

Udlæg i fast ejendom: Når en skyldner ikke overholder sine betalingsforpligtelser, kan den der har beløb til gode, efter begæring til fogedretten, tage udlæg i skyldnerens ejendom. Udlægget giver ret til at kræve ejendommen solgt på tvangsauktion.

En opdeling af en fast ejendom i flere selvstændige ejendomme. Ofte sker udstykningen for at skabe nye byggegrunde.