Købsaftale

A meta er et begreb, der benyttes, når to ejendomsmæglerforretninger bliver enige om at dele opgaver og salær. Det er typisk, når du har din bolig til salg ved én ejendomsmægler, og en anden ejendomsmægler har kontakt til en køber til din bolig.

Mellem ejendomsmæglerne bliver der lavet en a meta aftale. I sådan en aftale deles salæret mellem den kommissionerende og den sælgende ejendomsmægler. Eftersom begge mæglere får del i sælgers betaling, skal begge varetage sælgers interesser.

I forbindelse med handlen skal sælgers lån indfries, og pantebreve slettes fra tingbogen. Inden man kan indfri sælgers lån, skal der være tinglyst skøde til køber. Når tinglysningsretten modtager anmeldelsen af skødet, konstateres det, at ejendommen ikke er gældfri, og skødet bliver lyst med anmærkning om sælgers lån.

Når sælgers lån bliver indfriet, kan anmærkningen slettes, og når alle anmærkninger er slettet, har køber anmærkningsfrit skøde.

Udgangspunktet i en ejendomshandel er, at sælger er ansvarlig for skjulte fejl og mangler. Der kan være helt konkrete forhold, hvor sælger ikke ønsker at have dette ansvar, og der kan i handlen aftales, at sælger fraskriver sig ansvaret, og køber vil derfor ikke kunne gøre krav gældende overfor sælger i dette forhold.

Den mest sædvanlige metode, hvor sælger kan fraskrive sig ansvaret er ved at benytte reglerne om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring.

Der skal udpeges en ansvarlig ejendomsmægler for hver sag, og det er denne ejendomsmægler, der er ansvarlig for de opgaver, der bliver løst i forbindelse med salget. Selv om der er en ansvarlig ejendomsmægler, kan opgaver i forbindelse med sagen løses af andre, der ikke nødvendigvis er ejendomsmæglere.

Det skal fremgå af både formidlingsaftalen og salgsopstillingen, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler på hver enkelt sag.

I købsaftalen bliver det som regel aftalt, at køber skal deponere en del af købesummen hos ejendomsmæglerne og stille bankgaranti for restkøbesummen. Bankgarantien bliver erstattet af en kontant deponering i sælgers pengeinstitut inden overtagelsesdagen.

Formålet med bankgarantien er at give sælger sikkerhed for, at der sker betaling for ejendommen.

Købsaftalen regulerer handlens vilkår og for at sikre, at handlen gennemføres på de aftalte vilkår, skal handlen berigtiges. Sælger skal modtage købesummen, og køber skal have sikret sin ret over ejendommen, ved at der tinglyses et skøde. Derudover omfatter berigtigelsen typisk en række opgaver med at give meddelelse om ejerskiftet.

En betinget købsaftale er en aftale, hvor der er vilkår, der skal være opfyldt, inden handlen er endelig. Det kan eksempelvis være, at en køber skal have solgt en bolig, før en nye bolig kan købes.

For at være sikker på, hvilke vilkår der kan handles på, når købers bolig er solgt, kan der laves en købsaftale, der er betinget af, at køberen får solgt sin egen bolig.

Som sælger af boligen vil man typisk ikke sætte salget i bero, før køberen har solgt sin egen bolig, og derfor kan man som sælger forbeholde sig ret til at fortsætte salgsarbejdet mens køber får solgt sin bolig.

En deponering er en indbetaling af et beløb som sikkerhed. I praksis deponerer køber hele eller dele af købesummen til sælgers ejendomsmægler, når købsaftalen er underskrevet af køber og sælger. Restkøbesummen bliver deponeret i forbindelse med overtagelsesdagen og bliver frigivet til sælger i forbindelse med handlens berigtigelse.

Dispositionsdagen er det tidspunkt, hvor risikoen for ejendommen overgår til køber, og hvor køber får nøglerne til boligen. Det kan være samme dag som overtagelsesdagen, men det kan også være både før og efter. I købsaftalen bliver det aftalt, hvilke forudsætninger der skal være opfyldt, inden køber må få nøglerne overdraget.

I en finansieret handel overtager køber et eller flere af sælgers indestående lån. Udover gældsovertagelsen vil der typisk skulle betales et kontantbeløb som forskellen mellem købesummen og kontantværdien af lånene, der overtages

Udgangspunktet er, at sælger skal stilles ens, uanset om der handles kontant eller finansieret, og en evt. kursgevinst på sælgers lån vil derfor tilfalde sælger. På tidspunktet for købsaftalen bliver kontantværdien af de overtagne lån beregnet, og i denne beregning indgår kursen på lånene.

I en ejendomshandel kan der tages en række forbehold. De mest sædvanlige er forbehold for godkendelse i pengeinstitut eller fra rådgiver.

Der kan være forhold, der på købsaftaletidspunktet afventer svar eller afklaring. Her vil man kunne aftale et forbehold for denne afklaring. Det er først, når alle evt. forbehold er afklarede, at der er en endelig handel.

Ved salg af ideelle anparter / villalejligheder er der en samejeoverenskomst, der giver ejerne af lejlighederne forkøbsret til den anden lejlighed. Det betyder, at lejligheden ikke sælges til andre, før det er afklaret, om en anden ejer vil benytte sin forkøbsret.

Forkøbsret kan aftales i forbindelse med udlejning, hvor lejer overvejer at købe boligen på et senere tidspunkt.

Alternativet til en forkøbsret er en køberet, hvor det præcist aftales, hvad der skal være opfyldt, for at købet gennemføres og på hvilke vilkår, det skal ske.

Køber har som udgangspunkt en lovbestemt fortrydelsesret, når den ejendom, der handles, hovedsageligt er bestemt til beboelse for køber.  Forældrekøb er omfattet af denne bestemmelse, selvom køber ikke selv skal bebo boligen.

Det er nogle krav, der skal opfyldes, hvis køber ønsker at fortryde. Bl.a. skal der betales 1% af købesummen til sælger eller sælgers repræsentant.

Umiddelbart efter købsaftalen er underskrevet, skal køber typisk stille en garanti for restkøbesummen, og på overtagelsesdagen bliver garantien erstattet af en kontantdeponering i sælgers bank.

For at køber kan være sikker på, at køber ikke at overtager sælgers lån, bliver købesummen ikke frigivet til sælger, før lånene er indfriet, eller hvis banken indestår for, at køber får anmærkningsfrit skøde på ejendommen.

Hus-eftersynsordningen er den samlede betegnelse for reglerne om tilstands- og elinstallationsrapporter samt ejerskifte-forsikring. Når HE-ordningen benyttes i en handel, er sælger fritaget for en del af sit ansvar for skjulte fejl og mangler.

For at kunne benytte HE-ordningen er der en række forhold, der skal være opfyldt, for at sælger opnår sin ansvarsfritagelse.

For at den deponerede købesum må benyttes til betaling og indfrielse af sælgers lån, skal sælgers bank, indestå for, at køber får skøde uden retsanmærkninger.

Indeståelsen er købers sikkerhed for, at der ikke er tinglyst gæld på ejendommen, som køber overtager.

I en kontanthandel betales købesummen kontant til sælger, og sælger skal aflevere ejendommen gældfri. Modsætningen er en finansieret handel, hvor køber overtager et eller flere af sælgers lån.

Køber har ikke nødvendigvis hele købesummen kontant, men sørger selv for at optage de nødvendige lån for at finansiere købet.

Købesummen er den samlede pris, der skal betales. I en kontanthandel bliver købesummen typisk sikret ved en deponering hos ejendomsmægleren og en bankgaranti for restkøbesummen. Senest på overtagelses-dagen erstattes garantien af en kontant deponering i sælgers pengeinstitut.

I en finansieret handel indgår kontantværdien af de lån, der overtages i den samlede betaling.

Når køber og sælger er enige om handlens grundlæggende vilkår, underskrives der en købsaftale. Hvis der i købsaftalen er vilkår, der skal opfyldes, finder den endelig handel først sted, når disse vilkår er opfyldte.

Købsaftalen regulerer købers og sælgers forpligtelser i handlen. Det er købsaftalen, der er købers juridiske dokument, der bekræfter ejerskabet over ejendommen. For at køber kan sikre sine rettigheder over ejendommen, tinglyses der et skøde.

Det er en standardiseret købsaftale, der benyttes, når der sælges via en ejendomsmægler, og der kan være behov for at afvige de standardiserede vilkår, og der kan være aftalt særlige vilkår for netop denne handel. Disse skal fremgå af købsaftalens individuelle vilkår.

Under de individuelle vilkår kan der også gives oplysninger til køber, der er relevante for handlen. Hvis køber eller sælger betinger handlen af f.eks. godkendelse fra bank eller rådgiver, skal det fremgå af de individuelle vilkår.

Når en bolig sælges, er der oplyst en udbudspris, og det er reelt en opfordring til køber om at komme med et købstilbud.

Et købstilbud kan være over, under eller på udbudsprisen, og det kan fremsættes mundtligt eller skriftligt. Ejendomsmægleren er forpligtet til at fremlægge ethvert købstilbud for sælger, og det er suverænt sælger, der beslutter om man vil acceptere tilbuddet.

Når en købsaftale kun er underskrevet af køber, er der tale om et købstilbud, og når sælger også underskriver, bliver det en købsaftale.

Overtagelsesdagen er den dag, hvor køber juridisk bliver ejer af ejendommen, og det er der, købesummen senest skal være deponeret i sælgers pengeinstitut.

Overtagelsesdagen kan være den samme dag, hvor køber overtager risikoen for ejendommen, men der kan også aftales en dispositionsdag, der er tidligere end overtagelses-dagen.

En af ejendomsmæglerens lovmæssige forpligtelser er at udarbejde provenuberegninger, der viser sælgers forventede økonomiske resultat. Beregningen består af handlens indtægter og udgifter.
Når boligen kommer til salg, skal der udarbejdes en provenuberegning i form af et salgsbudget, og inden sælger skriver under på en købsaftale, skal sælger have udleveret et salgsprovenu på handlen.

Tidligere var praksis, at der blev udarbejdet en refusionsopgørelse, der skulle regulere ejendommens udgifter og evt. indtægter med overtagelsesdagen som skæringsdag.
Med de ændrede boligskatteregler i 2024, vil der for mange ejendomme kun være få og små ejendomsbidrag, der skal indgå i en refusionsopgørelse. Derfor er det ikke længere sædvane at udarbejde en refusionsopgørelse.
Hvis der er udgifter, som du gerne vil have, at køber skal refundere, kan det enten aftales, at der skal laves en sædvanlig refusionsopgørelse eller det kan aftales i købsaftalen, at købsprisen reguleres med et tilsvarende beløb.

En reguleringsklausul er en bestemmelse i en overdragelsesaftale på en andelsbolig om, at hvis maksimalprisen indenfor en nærmere aftalt periode nedsættes eller forhøjes, skal handelsprisen reguleres. Det er andelsboligforeningen, der afgør, om det er tilladt at aftale reguleringsklausuler.

Reguleringsopgørelse skal udarbejdes når:

-  køber fravælger et af køber, i købsaftalen, forudsat overtaget indestående lån.

-  sælger efter handlens indgåelse accepterer, at køber overtager et af sælgers indestående lån

-  ved difference i restgælden på indestående lån, der overtages af køber (ikke ved difference i kursen)

Det er reguleringsopgørelsen, der regulerer værdien af sælgers indestående lån.

I en kontanthandel er restkøbesummen forskellen mellem købesummen og deponeringen hos ejendomsmægleren. I en finansieret handel er restkøbesummen forskellen mellem købesummen og kontantværdien af det overtagne lån.

Restkøbesummen skal sikres enten ved bankgaranti eller kontantdeponering.

Salgsprovenuet er en opgørelse over indtægter og udgifter i forbindelse med handlen. Ejendomsmægleren skal udarbejde salgsprovenuet på handlens vilkår og udlevere det til sælger i forbindelse med sælgers underskrift på købsaftalen.

Grænsen mellem to ejendomme kaldes et skel. I forbindelse med udstykning af en grund bliver skellet markeret med skelpæle.

Ved køb af en byggegrund skal grunden være angivet med skelpæle, og hvis de ikke findes på overtagelsesdagen, kan køber som udgangspunkt anskaffe og etablere skelpæle for sælgers regning. Over tid kan skelpæle forsvinde eller blive vanskelige at finde, så når der handles en bebygget grund, er det ikke et krav, at der skal være skelpæle, men køber har ret til at få vist, hvor skellet er.

Det tinglyste skøde er det digitale dokument, der viser, hvem der ejer ejendommen. Skødet indeholder som minimum oplysninger om køber og sælger, den handlede ejendom, købesum og overtagelsesdag.

Som udgangspunkt har køber ikke ret til at tilbageholde købesummen, den skal frigives til sælger, når betingelserne er opfyldte. Undtagelsen er, at der må tilbageholdes et passende beløb, hvis køber skal have et beløb over refusionsopgørelsen.

Herudover kræver det en aftale mellem køber og sælger. Det kunne fx være, hvis det bliver aftalt, at sælger skal udbedre noget inden overtagelsen, og at køber må tilbageholde et beløb som sikkerhed, hvis det ikke er sket inden overtagelsen.

For at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgelse, skal rettigheder over fast ejendom tinglyses. De tinglyste rettigheder kan ses i tingbogen, oms er offentlig tilgængelig.

Udover tinglyste rettigheder skal køber oplyses om evt. utinglyste rettigheder og forpligtelser. Det kan være f.eks. være en aftale om, at andre må benytte en sti på grunden.