Salgsopstilling

I en andelsboligforening ejer andelshaverne i fællesskab ejendommen og boligerne. Det er andelsboligforeningen, der står for driften og vedligeholdelsen af ejendommen, og andelshaverne betaler løbende en boligafgift til dækning for foreningens udgifter.

Den enkelte andelshaver ejer en andel af foreningens formue og har ret til at benytte en bestemt bolig. Når en andelsbolig sælges, er det sælgers andel i foreningens formue og brugsretten til en bolig, der handles.

Salgsopstillingen skal indeholde oplysning om, hvorvidt der er forhold, der har væsentlig betydning for ejendommen. Det kunne være oplysning om evt. forurening, bygge-linjer eller uoverensstemmelser mellem de faktiske forhold på ejendommen og ejendommens dokumenter.

Hvis der i en ejer-/grundejerforening er truffet beslutninger om fx istandsættelser, hører det også under andre forhold af væsentlig betydning. Det skal oplyses.

Ansvarlig ejendomsmægler er et begreb, der blev indført ved lov i 2015. Der skal udpeges en ansvarlig ejendomsmægler for hver sag, og det er denne ejendomsmægler, der er ansvarlig for de opgaver, der bliver løst i forbindelse med salget. Selv om der er en ansvarlig ejendomsmægler, kan opgaver i forbindelse med sagen løses af andre fag-personer, der ikke nødvendigvis er ejendomsmæglere.

Det skal fremgå af både formidlingsaftalen og salgs-opstillingen, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler på hver enkelt sag.

Andre anvendelsesbegrænsninger er forhold, der indskrænker mulighederne for, hvad og hvordan en ejendom må benyttes og kan være:

-  En bevaringsværdig eller fredet bygning

-  Vedtægtsbestemmelser i en forening om hvem der   må bebo boligen

-  Forbud mod bestemte opvarmningskilder

I salgsopstillingen skal der alene oplyses om boligens udgift til varme, og som udgangspunkt er det det beregnede varmeforbrug i energimærket, der skal oplyses.

Det beregnede forbrug kan afvige fra det faktiske forbrug på ejendommen og afhænger af beboernes forbrugsvaner og kan være både højere og lavere end det faktiske forbrug. Det beregnede forbrug gør det lettere at sammenligne forskellige boliger, da varmebudgettet er en væsentlig post i de månedlige udgifter.

Bevaringsværdige bygninger er bygninger med særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter af regional eller lokal betydning, og det er kommunerne, der har ansvaret for udpegning af bevaringsværdige bygninger.

Er en bygning erklæret bevaringsværdig, skal bygningen bevare sit udtryk. Det betyder at du ikke må ændre på bygningens ydre. Bevaringsværdig er ikke det samme som fredet. En fredet bygning har også regler for bygningens indre.

Et BFE-nr. identificerer en ’Bestemt Fast Ejendom’ og anvendes på alle typer fast ejendom og på tværs af forskellige offentlige registre.

En blandet ejendom består af flere ejendomstyper. En ejendom, hvor der både er arealer til privat- og erhvervsmæssig anvendelse, er et eksempel på en blandet ejendom.

Begreb der benyttes i andelsboligforeninger, og bolig-afgiften er en del af den samlede boligydelse. Størrelsen af boligafgiften bliver besluttet på foreningens generalforsamling og dækker foreningens udgifter og hensættelser. Det fremgår af vedtægterne, hvordan boligafgiften fordeles mellem andelshaverne.

I salgsopstillingen er det boligarealet, der fremgår af BBR-meddelelsen, der bliver oplyst. Oplysninger på BBR-meddelelsen er ejerens egne oplysninger og ikke et udtryk for arealernes lovlighed.

Retten til at bruge noget, man ikke selv ejer. I andelsboligforeninger har den enkelte andelshaver brugsret til en bestemt bolig. Derudover kan der være brugsret til depotrum, parkering, havearealer mv. Der skelnes mellem brugsretter og eksklusive brugsretter og forskellen er, om brugsretten deles med andre eller ej.

En grænse for, hvor på grunden der må bygges fx en afstand til vej eller sti. Det kan også være beskyttelseslinjer, der skal beskytte omgivelserne ved søer og åer, fortidsminder, skove og kirker mv.

Enhver byggegrund skal gøres byggeklar, før der må bygges på den. At grunden er byggemodnet, vil sige, at der er anlagt veje, kloakeret, fremført vand og el m.v. Tilslutningsafgifter til forsyningsværker mm. er ikke en del af byggemodningen.

Der er tale om bygning på lejet grund i det tilfælde, hvor der ikke er samme ejer af bygningen og grunden. Bygningens ejer betaler en leje til grundens ejer, og det er aftalt, om bygningen skal fjernes, når lejekontrakten udløber, eller om grundens ejer skal overtage bygningen evt. ved at købe den.

En servitut eller en byrde giver en begrænsning for ejendomsejeren. Servitutter skal være tinglyste for at have gyldighed, og de kan ses på tinglysning.dk eller i Rigs- / Landsarkivet.

Udover den ejendom, der begrænses, vil der i servitutten også typisk være en ejendom eller en person, der opnår en rettighed samt en påtaleberettiget, der skal medvirke, for at der kan ske ændringer i bestemmelsen.

Planloven opdeler landet i tre zoner: Sommerhusområder, landzone og byzone. Byzoner er områder, der er udlagt til bymæssig bebyggelse og byudvikling. Det dækker over områder til bolig- og erhvervsområder samt til offentlige formål.

Ejendomsskat eller grundskyld er kommunalskat på grunden, der betales, når man ejer en grund uanset om den er bebygget eller ej. Beregningsgrundlaget for ejendomsskat er en laveste værdi af den aktuelle offentlige grundværdi og det anvendte grundlag for året før forhøjet med en regulerings-procent. Skatteprocenten, også kaldet grundskyldspromillen, varierer fra kommune til kommune.

Den offentlige ejendomsvurdering bruges bl.a. til beregning af ejendoms- og ejendomsværdiskat. Vurderingen foretages som udgangspunkt uden besigtigelse af ejendommen på baggrund af kendte forhold.

Skat der betales til staten via årsopgørelsen og som beregnes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.

Forening af ejere i en ejerlejlighedsejendom, hvor man som ejer af en lejlighed har pligt til at være medlem. Formålet med ejerforeningen er at administrere den fælles ejendom og varetage ejernes fælles interesser. Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed og den løbende drift varetages af en bestyrelse.

Lejlighed, der ejes særskilt, således at hver ejerlejlighed udgør en fast ejendom, mens fællesfaciliteter så som grund, tag, evt. varmeanlæg ejes af alle ejerlejlighedernes ejere i forening.

I en ejendom der er opdelt i ejerlejligheder, har hver lejlighed et ejerlejlighedsnummer, der sammen med hovedejendommens matrikelnummer identificerer den enkelte lejlighed.

Ejerudgifter er et udtryk for de udgifter, en ejendomsejer er forpligtet til at afholde herunder boligskatter og forsikring. For ejerlejligheder og andelsboliger indeholder ejerudgifterne også de løbende betalinger til foreningen. Ejerudgiften det første år skal specificeres i salgsopstillingen. Ejerudgifterne skal ikke indeholde udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg.

For ejerlejligheder og andelsboliger fordeles foreningens fællesudgifter blandt medlemmerne typisk efter et fordelingstal. Fordelingstallet fastsættes som en brøkdel i forhold til den samlede ejer- eller andelsboligforening og ofte i forhold til arealer.

Præmien er den pris, du som kunde skal betale forsikringsselskabet, for at selskabet påtager sig risikoen for det forsikrede.

Fredning er en måde at beskytte landskaber, naturen, dyr og planter samt deres levesteder. Den enkelte fredning indeholder bestemmelser for, hvad der er tilladt inden for det fredede område. En ejendom beliggende i et fredet område kan være begrænset i forhold til, hvor og hvad der må bygges.

En bygning fredes hvis den har arkitektoniske, kulturhistoriske, miljømæssige og/eller historiske kvaliteter af national betydning. En fredet bygning skal desuden holdes i god stand og bevare sin originalitet. I fredede bygninger sikres interiøret i lige så høj grad som husets ydre og alle bygningsarbejder, udover almindelig vedligeholdelse, kræver særlig tilladelse. Der er visse skattemæssige fordele ved at eje en fredet bygning, og der er også tilskudsordninger til vedligeholdelse.

Begrebet dækker over et skovområde og areal, som er beskyttet mod rydning, forhugning, kreaturgræsning m.v. Fredskovspligten er indført for at sikre forsyning med træ og gælder for størstedelen af skovene i Danmark, og alle offentlige skove er underlagt fredskovspligt. Der må gerne være skovdrift i en fredskov.

Areal, der ejes i fællesskab med andre. Det kan være medlemmer i en ejer- / grundejer- eller andelsbolig-forening, der for eksempel deles om et gårdareal, men det kan også være i andre boligfællesskaber som fx. ideelle anparter.

De omkostninger en forening har til drift og vedligeholdelse af de arealer, bygninger mv. der ejes i fællesskab. Fællesudgifterne fordeles efter en fordelingsnøgle, der typisk er beskrevet i foreningens vedtægt.

Sammenslutning af grundejere. Foreningen varetager medlemmernes interesser. Grundejerforeningen kan stå for drift og vedligehold af veje og fællesarealer, ligesom den kan stå for dialogen med det offentlige i spørgsmål om lokalplaner mm. Hvis der er medlemspligt i grundejerforeningen, skal udgiften oplyses som ejerudgift.

Grundskyld er den skat, du som boligejer betaler for grundens værdi. Den kaldes også for ejendomsskat, ikke at forveksle med ejendomsværdiskat, som fastsættes ud fra værdien af din faste ejendom inklusive grund og bygninger.

Grundværdien er på samme måde som den offentlige ejendomsvurdering fastsat på et foreløbigt grundlag, og det forventes, at de erstattes af endelige vurderinger i starten af 2025.

Fra 2024 er grundværdien ikke en del af den samlede offentlige ejendomsvurdering men en selvstændig vurdering, der tager udgangspunkt i, at grunden er ubebygget, samt at den anvendes og udnyttes bedst muligt i økonomisk henseende. Der kan derfor være ejendomme, hvor grundværdien er højere end ejendomsværdien.

Der betales grundskyld / ejendomsskat af 80% af grundværdien med en sats / grundskyldspromille bestemt af kommunen. For langt de fleste bliver grundskylden opkrævet sammen med ejendomsværdiskatten over indkomstskatten og ikke som tidligere på ejendomsskattebilletten.

I normalvedtægten for private andelsboligforeninger er det udgangspunktet, at der er en begrænset solidarisk hæftelse. Det betyder, at den enkelte andelshaver ikke kan tabe mere end sit indskud.

Ifølge samme vedtægt kan der under særlige omstændigheder være optaget lån med en anden hæftelse. Ved personlig hæftelse er det ikke begrænset til indskuddet, men det er hele ens formue, der kan mistes. Ved proratarisk (pro rata) hæftelse hæfter den enkelte andelshaver for en bestemt del af gælden. Ved solidarisk hæftelse, der ikke er begrænset, hæfter alle andelshavere hver især for hele gælden.

Tilbagekøbsret – også kaldet hjemfaldspligt – er en ret for kommunen til at købe en ejendom tilbage fx for den oprindelige salgssum eller vederlagsfrit. Forekommer oftest i Københavns og Århus kommune. Tilbagekøbsprisen ligger langt under en ejendoms aktuelle værdi, men heldigvis kan boligejeren ofte købe sig fri fra hjemfaldspligten. Et frikøb medfører, at hjemfaldspligten bliver aflyst, således at kommunen ikke længere kan købe ejendommen tilbage i henhold til den oprindeligt tinglyste hjemfaldsklausul.

I daglig tale bliver ideelle anparter kaldt for villalejligheder, og det er ofte en meget præcis beskrivelse af, hvad det er. Som ejer af en ideel anpart ejer man i fællesskab med en anden ejer en samlet fast ejendom. Ejerskabet bliver reguleret i en samejeoverenskomst. De ideelle anparter kan få hver deres blad i tingbogen og bl.a. belånes særskilt.

I salgsopstillingen skal køber oplyses om, at der vil være udgifter forbundet med handlen til bl.a. udbetalingen, ejerskifteforsikring og tinglysningsafgift vedr. skødet, som køber skal betale kontant. Herudover kan ejendomsmægleren tage forbehold for beløbene til andre udgifter, køber vil have.

En ejendom med noteret landbrugspligt er omfattet af reglerne i landbrugsloven. Noteringen sker i matrikelregistret. Der er ikke længere en begrænsning på, hvem der må erhverve en landbrugsejendom, men køber skal have en godkendelse fra Landbrugsstyrelsen. En væsentlig begrænsning ved landbrugspligten er en bopælspligt.

Planloven opdeler landet i tre zoner: Sommerhusområder, landzone og byzone. I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring af anvendelse. Det er i landzonerne, landbrugsejendommene findes, og landzone kan også være sammenhængende bymæssig bebyggelse.

Tidligere var udgangspunktet, at alt der var mur- og nagelfast, fulgte med i handlen. Nu beskriver købsaftalens standardvilkår, hvad der følger med, og herudover kan der være løsøre eller tilbehør, der følger med i handlen. Dette er beskrevet i salgsopstillingen. Det, der er beskrevet, må sælger ikke tage med sig og det, der ikke er beskrevet, skal sælger fjerne inden overtagelse – medmindre parterne efterfølgende aftaler andet.

Lånegrænse betyder grænsen for lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi. I Realkreditloven er der maksimale lånegrænser for realkreditlån inden for forskellige ejendomskategorier: 80% for helårsboliger, 75% for fritidshuse. Er boligen for eksempel vurderet til 1.000.000 kr. kan der opnås realkreditlån til en værdi på 800.000 kr.

’Matriklen’ består af matrikelregistret, matrikelkortet og matrikelarkivet. Siden matriklen blev oprettet i 1844, har alle ejendomme fået tildelt sit eget matrikelnummer, der gør, at ejendommen altid kan identificeres.

For at Vurderingsstyrelsen kan fastsætte ejendomsværdien, beregnes områdets kvadratmeterpris baseret på referenceejendomme i området. Herefter justeres områdets kvadratmeterpris til din ejendom ved at tage højde for ligheder og væsentlige forskelle mellem din ejendom og referenceejendommene.

Resultatet er en kvadratmeterpris for din ejendom, og denne ganges med din ejendoms vægtede areal. Endeligt korrigeres der for særlige forhold som fx en særlig god beliggenhed eller en belastende servitut.

Der betales ejendomsværdiskat af 80% af ejendomsværdien.

Ejendomsmæglerne skal udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, der er nødvendige for en købsbeslutning. Den skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen, herunder oplysninger om ejerudgifter og oplysning om den ansvarlige ejendomsmægler. Salgsopstillingen indgår som en del af købsaftalen.

En servitut er en bestemmelse, der er pålagt en ejendom. Servitutten kan for eksempel have noget at gøre med, hvem der må råde over ejendommen (rådighedsservitut) eller betyde, at din ejendom skal holdes i en bestemt tilstand (tilstandsservitut).

Typisk kan en servitut indeholde bestemmelser for, hvor du må bygge på din grund, eller hvordan din ejendom skal være tilsluttet forsyningsnettet.

Planloven opdeler landet i tre zoner: Sommerhusområder, landzone og byzone. Som udgangspunkt må boliger i sommerhusområder kun må anvendes som feriebolig i perioden 1. marts til udgangen af oktober måned, samt til ”kortvarige ferieophold”.

For at kunne sammenligne forskellige ejendomme, beskriver salgsopstillingen et standardiseret finansieringsforslag. Det er ikke nødvendigvis et finansieringsforslag, køber kan opnå eller ønsker. Når der aftales en kontanthandel, kan udbetalingen i handlen derfor være et andet beløb end det, der er oplyst i salgsopstillingen.

Tidligere var udgangspunktet, at alt der var mur- og nagelfast, fulgte med i handlen. Nu beskriver købsaftalens standardvilkår, hvad der følger med, og herudover kan der være løsøre eller tilbehør der følger med i handlen. Dette er beskrevet i salgsopstillingen. Det der er beskrevet, må sælger ikke tage med sig, og det, der ikke er beskrevet, skal sælger fjerne inden overtagelse – medmindre parterne efterfølgende aftaler andet.

Afgift til staten, der betales i forbindelse med tinglysning af dokumenter. Består af dels en fast afgift og en variabel afgift.