Formidlingsaftale og salgsbudget

Ansvarlig ejendomsmægler er et begreb, der blev indført ved lov i 2015. Der skal udpeges en ansvarlig ejendomsmægler for hver handel, og det er denne ejendomsmægler, der er ansvarlig for de opgaver, der bliver løst i forbindelse med salget. Selv om ejendomsmægleren er ansvarlig for en sag, kan visse opgaver i forbindelse med sagen løses af personer med relevante fagområder, for eksempel jura eller byggeteknik.

Det skal fremgå af både formidlingsaftalen og salgs-opstillingen, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler på den enkelte handel.

Fast ejendom kan bruges som sikkerhed, når man som boligejer optager lån. Fast ejendom kan også bruges som sikkerhed i forhold til fremtidige betalinger, f.eks. til en ejerforening.

En sikkerhed eller et pant placeres i en prioriteret rækkefølge, der afgør, hvordan indtægterne fra et salg skal fordeles blandt panthaverne således, at den långiver, der står først i prioritetsrækkefølgen, først får indfriet gælden. Hvis der er flere indtægter fra salget, bliver den næste i prioritetsrækkefølgen indfriet osv.

Udgangspunktet er, at ejeren står sidst og kun får del i indtægten fra et salg, hvis der er et overskud.

Når man som sælger tjener penge ved at sælge fast ejendom, er udgangspunktet, at der skal betales skat af fortjenesten. Meget forenklet opgøres fortjeneste som forskellen mellem købs- og salgspris fratrukket handelsomkostninger og visse forbedringer (for detaljer henvises til Ejendomsavancebeskatningsloven).

Der er dog en væsentlig undtagelse fra skattepligten, nemlig hvis ejendommen har været brugt til beboelse for ejeren, hvilke de fleste ejerboliger har. I daglig tale kaldes denne bestemmelse for Parcelhusreglen og gælder de fleste typer af ejerbolig. Når Parcelhusreglen anvendes, skal der ikke betales skat hvis man tjener penge på at sælge boligen.

Ejendomsmægleren får et honorar for at formidle salget af en ejendom. Honoraret samt markedsføringsudgifter og udlæg udgør det samlede salær. Udgangspunktet er, at ejendomsmægleren er berettiget til det salær, der er aftalt med sælgeren, og der er som udgangspunkt aftalefrihed i forhold til størrelse og beregningsmåde. Der kan være tale om et resultatafhængigt salær, et ’efter regning’ salær eller en kombination af disse.

Det rent resultatafhængige salær skal kun betales, når ejendommen er solgt, og ’efter regning’ salæret skal betales uanset, om der sælges eller ej. Hvis der er aftalt et resultatafhængigt salær, kan det aftales, at der også skal ske hel eller delvis betaling af salæret, hvis formidlingsaftalen opsiges.

Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor ejeren låner sig selv et beløb. Ejerpantebrevet kan bruges som sikkerhedsstillelse overfor en långiver, og på den måde kan ejeren typisk låne penge til en lavere rente, end hvis der ikke var stillet sikkerhed. Det sker ved, at långiver tinglyser underpant

Det kan være et boliglån, et billån eller andet og ofte vil det ligge til sikkerhed for mere end et lån. Når et pengeinstitut har tinglyst underpant, kan det ligge til sikkerhed for hele bankengagementet, herunder kreditkort, kassekreditter og lån.

På det tidspunkt, hvor en aftale indgås, kan der være ting, der ikke er klarhed om. Og det er netop det, som man kan tage forbehold for. Når ejendomsmægleren laver salgsvurderingen, er der ikke nødvendigvis kendskab til bygningens byggetekniske tilstand, og der vil typisk være andre oplysninger, der ikke er tilgængelige på dette tidspunkt. Det tages der forbehold for.

I salgsbudgettet beregnes der et budgetteret rådighedsbeløb – et økonomisk resultat ved handlen– som forskellen mellem indtægter og udgifter. Tidligt i salgsforløbet vil der være udgifter, der ikke er kendte, og indtægten kendes ikke før handelstidspunktet. Derfor tages der en række forbehold i salgsbudgettet.

I daglig tale er det ejendomsmægleren, der sælger boligerne, men reelt er det boligejeren, der sælger boligen og ejendomsmægleren, der formidler salget. For at få lov til at formidle salget af en ejendom, skal der laves en formidlingsaftale.

Udover at give ejendomsmægleren lov til at formidle salget, regulerer formidlingsaftalen de opgaver, der skal løses af mægleren, hvad der skal betales og hvornår. Man kan finde udbudsvilkårene i formidlingsaftalen. Det er særligt udbudspris og sælgers ønsker til en overtagelsesdag.

Der er to typer af fortrydelsesret – en for køber og en for sælger. Købers fortrydelsesret behandles under emnet ’Købsaftale’. Hvis formidlingsaftalen indgås uden for ejendomsmæglerens forretning og ejendomsmægleren er til stede sammen med boligsælgeren, når aftalen underskrives, har sælger 14 dages fortrydelsesret. Fristen på de 14 dage starter, når sælger får oplysning om fortrydelsesretten (vilkår findes i Forbrugeraftaleloven)

Det kan aftales, at det ikke er gratis at benytte fortrydelsesretten.

Udgifter som skal betales i forbindelse med en handel. Det bliver aftalt i købsaftalen, hvordan omkostningerne fordeles mellem køber og sælger. Omkostningerne vedrører hovedsagelig salær til ejendomsmægler og køberrådgiver, berigtigelsesomkostninger, tinglysningsafgifter samt udgifter til garantistillelse og lån.

Huseftersynsordningen gør det muligt for sælgere af private boliger at blive fritaget for et ansvar for skjulte fejl og mangler ved den solgte ejendom. HE-ordningen omfatter tilstandsrapport, el-installationsrapport, oplysning om ejerskifteforsikring og sælgers tilbud om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen. Alle har til formål at sikre både køber og sælger.

Hæftelser er de lån mv., der er sikret med pant i ejendommen. Typisk er det evt. sikkerhed til en ejerforening, realkreditlån, ejerpantebreve eller skadesløsbreve. En ejendoms hæftelser kan ses i tingbogen, som er offentlig tilgængelig.

Når ejendommen er solgt, skal de lån, der er sikret med pant i ejendommen, betales tilbage. Det er typisk sælgers pengeinstitut, der sørger for indfrielsen af lånene og under visse omstændigheder, kan købesummen benyttes til at tilbagebetale gælden. Der kan være forskellige muligheder for at indfri et realkreditlån, og sælgers bank vil typisk beregne den mest hensigtsmæssige måde og aftale dette med sælger.

I formidlingsaftalen bliver det aftalt, hvilke markedsføringstiltag der skal gøres for at få boligen solgt. Det bliver samtidigt aftalt, hvad der skal betales for markedsføring, enten som et samlet beløb eller som et beløb for hver enkelt post. Formålet med markedsføring er at skabe ekstra synlighed i markedet for boligen, der skal sælges, for eksempel i form af annoncering på forskellige medie-platforme. Der kan aftales resultatafhængig betaling, ’efter regning’ betaling eller en kombination af disse.

Resultatafhængigt betyder, at det kun skal betales, når ejendommen er solgt. ’Efter regning’ betyder, at der skal betales, uanset om der sælges eller ej. Selvom der er aftalt resultatafhængig betaling, kan det aftales, at der skal betales helt eller delvist, hvis formidlingsaftale opsiges.

Når man sælger fast ejendom, er man forpligtet til loyalt at oplyse køber om en række forhold. Hvis man som sælger tilbageholder vigtige oplysninger, kan man komme til at betale erstatning til køberen. Sælger skal oplyse køber om forhold vedrørende ejendommen som

-  sælger kender eller burde kende

-  sælger må antage ikke er uvæsentlige for køber

-  sælger ikke må antage, at køber er bekendt med

Overtagelsesdagen er den officielle dag, hvor køber overtager boligen og rent juridisk ejer boligen, og herfra står for ansvaret og alle udgifterne. Overtagelsesdagen skal både være angivet i købsaftalen og skødet. Hvis sælger flytter ud før tid, kan køber og sælger aftale, at køber flytter ind før overtagelsesdagen, og i stedet flytter ind på dispositionsdagen. Dispositionsdagen er det tidspunkt, hvor køber får overdraget nøgler til boligen og har risikoen for ejendommen i øvrigt.

Restgæld er det beløb, der endnu ikke er tilbagebetalt på et lån. For hvert afdrag på gælden bliver restgælden mindre. Restgælden er ikke nødvendigvis det samme som det beløb, der skal betales for at blive gældfri, idet nogle låntyper skal indfries til en kurs, der kan gøre det billigere eller dyrere at indfri lånet.

Når du overvejer at sætte dit hus til salg, vil ejendomsmægleren typisk lave et salgsbudget til dig, der viser dit forventede økonomiske resultat ved at sælge din bolig. I budgettet indgår den udbudspris, du aftaler med ejendomsmægleren som indtægt, og som udgifter indgår bl.a. betaling til ejendomsmægleren og omkostninger til energimærke samt rapporter.
Salgsbudgettet skal senest udarbejdes umiddelbart efter indgåelse af formidlingsaftalen, og hvis I aftaler en ny udbudspris, eller der kommer nye oplysninger om udgifterne ved salget, skal der udarbejdes et nyt salgsbudget.

Når der foretages en salgsvurdering af din bolig, ser man bl.a. på boligens stand og beliggenhed, tidligere salgspriser, områdets prisniveau og andre lignende boliger til salg i området. Herudover taler mægler med dig om dine forventninger til salget, og hvilke tanker du har gjort dig i forhold til prisniveauet af boligen, så vurderingen i videst muligt omfang tager højde for både forventninger og marked.

Ejendomsmæglernes opgave er at stille sin viden til rådighed og give dig et indblik i markedet: Er der købere? Hvad bliver boligerne solgt for i området? Hvor lang tid vil det tage at sælge boligen?

Salær er et udtryk for den betaling, ejendomsmægleren modtager for sit arbejde. Der er en række lovbestemte ydelser, der er en del af ejendomsmæglerens arbejde, og herudover kan der være en række opgaver, der bliver løst. Salæret er en del af ejendomsmæglerens vederlag.

Salæret kan oplyses som en samlet pris, eller hver enkelt ydelse kan være prissat.

Der kan aftales resultatafhængig betaling, ’efter regning’ betaling eller en kombination heraf.

Resultatafhængigt betyder, at der kun skal betales, når ejendommen er solgt, og ’efter regning’ betyder, at der skal betales uanset om der sælges eller ej.

Selvom der er aftalt resultatafhængig betaling, kan det aftales, at der skal betales helt eller delvist, hvis formidlingsaftalen opsiges.

Udbudsprisen er det beløb, en ejendom annonceres til salg til. Hvis du som sælger ønsker et hurtigt salg, kan udbudsprisen sættes lavere end værdiansættelsen og hvis du vil afsøge markedet for en køber, der har en særlig interesse for en ejendom som din og derfor er villig til at betale en højere pris end markedet som helhed, kan udbuds-prisen sættes højere end værdiansættelsen.

Selv om ejendommen bliver annonceret til en pris, står det dig frit for, om du vil sælge til den pris eller ej.

For at kunne forestå salget af din bolig, er det nødvendigt at indhente en række oplysninger og dokumenter. Der kan være en udgift forbundet med at indhente nogle af disse oplysninger og dokumenter. Typisk vil ejendomsmægleren lægge ud og opkræve beløbet hos dig senere.

Det er ikke tilladt for en ejendomsmægler at tjene penge på udlæg, så det er kun den faktiske udgift, du skal betale.

En del af en salgsvurdering er værdiansættelsen. Hvad kan huset koste? Der er mange forhold, der spiller ind i forhold til værdiansættelsen lige fra størrelse, stand og kvalitet til ønsker om fx en kort salgsperiode eller mange købere samtidigt, så der kan opnås et købstilbud, der er højere end udbudsprisen. Der kan være forhold ved din ejendom, der giver den karakter af liebhaveri, og værdien er derfor højere.